中古物件の販売価格はどうやって決めてるの?

中古マンションや中古戸建の広告を見ていると似た条件の物件でも価格に幅があることに気が付きます

今回は中古住宅販売価格の決め方や、購入時の注意点・コツなどをお伝えします♪

中古住宅販売価格の決め方は?

ケースによって異なりますが基本的には大きく分けて3つの方法があります

【原価法】

原価法とは、物件を取り壊して同じ建物をもう一度新築で建てた場合の価格から、築年数に応じた減価修正をして価格を決める方法です

【収益還元法】

収益還元法とは、賃貸に出した場合の利回り等を考慮して価格を決める方法です

【取引事例比較法】

販売物件と条件が似ている物件の販売実績データを参考にして価格を決める方法です

例えば、同じエリアで成約となった成約事例「中古住宅A」の価格を100ポイントとします

今回販売する「中古住宅B」は学校やスーパーへの距離が若干遠いのでマイナス5ポイント、方位は真南なのでプラス5ポイント、住宅設備(お風呂等)が少し古いのでマイナス5ポイント

というように比較しながらポイント計算をして価格を決めていきます

※条件と価格がプラスになる要因を考慮したうえで、不動産価格は景気や法律の改正などの影響を受けやすいため過去の取引時からの時間経過による変動を考慮した“時点修正”を行い決定しています

相場を知る方法と注意点

不動産ポータルサイトや市況データを参考にしてみる

中古住宅を探すときに、自分たちが住みたいエリアや欲しい物件タイプの“相場”を知ることは大切です

相場を知る方法として、不動産ポータルサイトで条件を入力して検索したり市況データをチェックしたりする方法があります

相場よりも安い物件は理由を説明してもらう

相場を把握した上で不動産ポータルサイト検索をしていると明らかに相場よりも安い物件を見つけることがあります

相場よりも安い物件には必ず理由があります

最も多いのは、購入時に諸事情により住宅ローンが使えないケースです

例えば、

  • 再建築不可物件である ※1
  • 接道条件が建築基準法に適合していない
  • 築年数が古すぎて担保評価がない
  • 借地権付きで権利関係が複雑になっている

※1 建築基準法規定が出来る前から建っている家に多く見られるケースです。既に建っている家はそのままで問題有りませんが建て替える場合には現在の法律が適応され再建築不可となる事があります

などが挙げられます

その他、部屋や敷地の中で自殺や他殺・事故死などが発生した心理的瑕疵がある物件も相場より安く販売されているケースがあります

中古住宅購入時に確認しておくべきことは?

気に入った中古住宅を発見!!購入前に確認すべきポイントは?

物件の管理情報をチェックする

検討物件がマンションの場合、まずは不動産仲介会社に依頼して物件の管理会社(または管理組合)から

『管理に関わる重要事項調査報告書』を取り寄せましょう

この報告書には、これまでの大規模修繕の履歴や今後の修繕計画、修繕積立金などの情報がまとめられています

マンションは築年数が進むにつれ外壁や共用部分の修繕工事が必要になります。

しかし積立金が足りないと工事ができなかったり、費用補填のために修繕積立金を大幅に値上げしたりするケースがあります。

特に修繕積立金は今の金額の把握も大事ですが、築年数とともに値上げすることが多いので今後の見通しについてもチェックしておきたいですね

この報告書の内容は一見しただけではかなり分かりにくいのですが、とても大事なことなので遠慮なく不動産仲介会社に質問しましょう。非常に高価な買い物となる為不明点は一切残さない様にしましょう

周辺環境は夜間にも足を運んで確認!!

日々の暮らしやすさや安全面は物件の周辺環境によって大きく変わります

最寄駅から物件までの間にどのような商業施設や病院があるのか必ず確認しておきましょう

自動車ではなく歩いてまわる方が、街の雰囲気も感じられてオススメです

物件を見学するのは昼間が多いのですが、安全面を確認するためには夕方から夜の時間帯も現地に足を運びたいですね

駅前や通勤・通学路の雰囲気はどんな感じか、人通りは多いか、街灯はあるかなどをチェックしましょう♪

いかがでしたか?ほんの一部ですがコツや注意点もご案内させて頂きました!

その他ご不明点あれば、いつでもお気軽にご相談頂ければ幸いです♪

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